భారత రిజిస్ట్రేషన్ చట్టం–1908లోని సెక్షన్ 22A కింద ప్రజా ప్రయోజనాలు, ప్రభుత్వ ఆస్తుల పరిరక్షణకు సంబంధించిన కొన్ని రకాల ఆస్తుల రిజిస్ట్రేషన్ను ప్రభుత్వం నిలిపివేయవచ్చు. ఈ నిబంధన ఆధారంగా రిజిస్ట్రేషన్ శాఖ ప్రొబిటెడ్ ప్రాపర్టీస్ లిస్ట్ (PPL)ను నిర్వహిస్తుంది. సాధారణంగా దీనినే 22A నిషేధిత జాబితాగా వ్యవహరిస్తారు. ఈ జాబితాలో ఉన్న ఆస్తికి సంబంధించిన రిజిస్ట్రేషన్ను సబ్రిజిస్ట్రార్ కార్యాలయంలో సాధారణంగా పూర్తి చేయలేరు. సిస్టమ్లో సంబంధిత సర్వే నంబర్ లేదా ఆస్తి వివరాలు నిషేధితంగా నమోదై ఉంటే విక్రయం, బదలాయింపు వంటి లావాదేవీలకు అడ్డంకి ఏర్పడుతుంది.
22A పరిధిలో ప్రధానంగా వివిధ రకాల ప్రభుత్వ లేదా పరిరక్షణ అవసరమున్న భూములు ఉంటాయి. వీటిలో ప్రభుత్వ భూములు, అసైన్డ్ భూములు, దేవాదాయ ఆస్తులు, వక్ఫ్ ఆస్తులు, భూ పరిమితి చట్టాల కింద మిగులు భూములు, కొన్ని ప్రభుత్వ ప్రయోజనాలకు సంబంధించిన భూములు, కోర్టు ఆదేశాల పరిధిలో ఉన్న ఆస్తులు వంటి కేటగిరీలు ఉన్నాయి. అంటే ప్రతి 22A భూమి తప్పనిసరిగా వివాదాస్పదమైనదని అర్థం కాదు. చట్టపరంగా నిషేధించాల్సిన కేటగిరీలో ఉన్న ఆస్తులను అక్రమంగా చేతులు మారకుండా అడ్డుకోవడమే ఈ వ్యవస్థ ప్రధాన ఉద్దేశం.
అయితే అసలు సమస్య ఇక్కడే మొదలైంది. ఒక భూమికి సంబంధించిన పాత రికార్డులో ఉన్న వివరాలు, ప్రస్తుత యాజమాన్య హక్కులు, భూమి వర్గీకరణ మధ్య తేడాలు ఏర్పడితే.. చట్టబద్ధమైన ప్రైవేట్ ఆస్తి కూడా నిషేధిత జాబితాలో కనిపించే పరిస్థితి ఏర్పడవచ్చు.
ఒక ఆస్తి 22A నిషేధిత జాబితాలో నమోదైతే దాని యజమానికి మొదటి సమస్య రిజిస్ట్రేషన్ వద్ద ఎదురవుతుంది. భూమిని విక్రయించేందుకు కొనుగోలుదారుడితో ఒప్పందం చేసుకున్నా, రిజిస్ట్రేషన్ ప్రక్రియలో ఆస్తి నిషేధిత జాబితాలో ఉందని తేలితే డాక్యుమెంట్ తిరస్కరణకు గురయ్యే అవకాశం ఉంటుంది. దీంతో ఇప్పటికే అడ్వాన్స్ తీసుకున్నవారు, అమ్మకానికి ఒప్పందం చేసుకున్నవారు ఇబ్బందుల్లో పడుతున్నారు. ఆస్తిని విక్రయించలేకపోవడంతో అత్యవసర ఆర్థిక అవసరాలకు దాన్ని వినియోగించుకోవడం కష్టమవుతోంది.
ఇదే సమయంలో బ్యాంకు రుణాలపైనా ప్రభావం పడుతుంది. ఆస్తి టైటిల్పై స్పష్టత లేకపోతే బ్యాంకులు సాధారణంగా దాన్ని రుణానికి భద్రతగా స్వీకరించేందుకు వెనుకాడతాయి. ఫలితంగా ఇల్లు నిర్మించేందుకు లేదా ఆస్తిని తాకట్టు పెట్టి రుణం పొందేందుకు ప్రయత్నించే వారికి సమస్య ఎదురవుతుంది.
ఈ వివాదానికి ప్రధాన కారణాల్లో ఒకటి పాత రికార్డులు, ప్రస్తుత భూమి స్థితి మధ్య ఉన్న వ్యత్యాసాలు. ఒక సర్వే నంబర్లో కొంత భూమి ప్రభుత్వ పరిధిలో ఉండగా, మిగిలిన భాగం చట్టబద్ధంగా ప్రైవేట్ వ్యక్తుల చేతిలో ఉండవచ్చు. కానీ రికార్డు అప్డేట్ సమయంలో మొత్తం సర్వే నంబర్కు ఒకే రకమైన ట్యాగ్ పడితే.. ప్రైవేట్ యజమానుల భూమి కూడా నిషేధిత జాబితాలోకి వెళ్లే అవకాశం ఉంటుంది.
అలాగే గతంలో ప్రభుత్వ భూముల క్రమబద్ధీకరణ, లేఅవుట్ అనుమతులు, పట్టాల జారీ, భూ బదలాయింపులు వంటి ప్రక్రియలు జరిగినా వాటికి సంబంధించిన రికార్డులు ప్రతి దశలో సక్రమంగా అనుసంధానం కాకపోతే సమస్య మరింత పెరుగుతుంది. ధరణి, ఆ తర్వాత భూభారతి వంటి డిజిటల్ వ్యవస్థల్లో పాత రికార్డులను డేటాగా మార్చే సమయంలో జరిగిన తప్పులు కూడా ప్రస్తుత వివాదంలో ఒక కారణంగా ప్రస్తావిస్తున్నారు.
22A నిబంధనకు సంబంధించిన చట్ట సవరణలు 1999లో ప్రారంభమయ్యాయి. ఆ తర్వాత 2007లో మరిన్ని మార్పులతో వ్యవస్థను పునరుద్ధరించారు. అప్పటి నుంచి ప్రభుత్వ ఆస్తులను రక్షించేందుకు ఈ నిబంధనను అమలు చేస్తున్నారు. అయితే కాలక్రమంలో భూముల రికార్డులు మారాయి. పట్టాదారుల వివరాలు, భూమి వినియోగం, సర్వే నంబర్లు, పట్టాలు, లేఅవుట్లు, ప్రభుత్వ భూముల గుర్తింపు వంటి అంశాల్లో మార్పులు చోటుచేసుకున్నాయి. పాత రికార్డులను డిజిటల్ డేటాతో అనుసంధానం చేసే సమయంలో ప్రతి భూభాగాన్ని కచ్చితంగా సరిపోల్చడం పెద్ద సవాలుగా మారింది.
ఇక ఒకే సర్వే నంబర్లో వేర్వేరు హక్కులు ఉన్న సందర్భాల్లో సమస్య మరింత క్లిష్టమైంది. ఉదాహరణకు ఒక పెద్ద సర్వే నంబర్లో కొంత భాగం ప్రభుత్వ భూమి, మిగిలిన భాగం ప్రైవేట్ పట్టా భూమి అయితే.. రికార్డులో మొత్తం సర్వే నంబర్కు నిషేధిత గుర్తింపు పడితే, ప్రైవేట్ యజమానుల హక్కులు కూడా ప్రభావితమవుతాయి. హైదరాబాద్ చుట్టుపక్కల ప్రాంతాల్లో దశాబ్దాల క్రితమే కొనుగోలు చేసిన భూములు, నిర్మించిన అపార్ట్మెంట్లు, లేఅవుట్లు ఉన్న నేపథ్యంలో ఈ సమస్య మరింత సున్నితంగా మారింది. అప్పట్లో ఉన్న రికార్డులు, ప్రస్తుత డిజిటల్ రికార్డుల్లో భిన్నమైన వివరాలు కనిపిస్తే.. ఎన్నో సంవత్సరాలుగా ఆస్తిని అనుభవిస్తున్న వ్యక్తులు ఒక్కసారిగా రిజిస్ట్రేషన్ సమస్యను ఎదుర్కోవాల్సి వస్తోంది.
ప్రభుత్వం ప్రస్తుతం ఈ సమస్యను గుర్తించి రికార్డులను సమీక్షించే ప్రక్రియ చేపట్టింది. భూభారతిలో ఫిర్యాదుల పరిష్కారానికి ప్రత్యేక విధానాలను అందుబాటులోకి తీసుకురావడంతో పాటు, సంబంధిత కేటగిరీ ఆధారంగా అధికారులను బాధ్యత వహించేలా వ్యవస్థను ఏర్పాటు చేసింది.
22A కింద వచ్చే భూముల స్వభావాన్ని బట్టి జిల్లా కలెక్టర్లు, సంబంధిత దేవాదాయ లేదా వక్ఫ్ అధికారులు, భూపరిపాలనకు సంబంధించిన ఉన్నతాధికారుల పరిధిలో ఫిర్యాదుల పరిశీలన జరుగుతుంది. అభ్యంతరాలు నమోదు చేసుకునేందుకు TM-15 గ్రీవెన్స్ మాడ్యూల్ వంటి వ్యవస్థను కూడా అందుబాటులో ఉంచారు.
22A వివాదంపై ప్రతిపక్ష పార్టీలు ప్రభుత్వంపై తీవ్ర విమర్శలు చేస్తున్నాయి. పాత రికార్డుల్లో ఉన్న లోపాలను సరిదిద్దకుండా ప్రైవేట్ పట్టా భూములు కూడా నిషేధిత జాబితాలోకి చేరుతున్నాయని ఆరోపిస్తున్నాయి.
ప్రైవేట్ భూములకు నిషేధం విధించిన తర్వాత వాటిని తొలగించేందుకు యజమానులు నెలల తరబడి అధికారుల చుట్టూ తిరగాల్సిన పరిస్థితి రాకూడదని ప్రతిపక్ష నేతలు డిమాండ్ చేస్తున్నారు. ఫిర్యాదుల పరిష్కారానికి స్పష్టమైన కాలపరిమితి ఉండాలని, దరఖాస్తు ఏ దశలో ఉందో ఆన్లైన్లో తెలుసుకునే అవకాశం కల్పించాలని కోరుతున్నారు. మరోవైపు గతంలో భూ రికార్డుల నిర్వహణ, డిజిటలైజేషన్లో జరిగిన తప్పులే ప్రస్తుత సమస్యలకు కారణమని ప్రభుత్వ వర్గాలు చెబుతున్నాయి. నిషేధిత జాబితా ఉద్దేశం ప్రైవేట్ ఆస్తులను ఇబ్బంది పెట్టడం కాదని స్పష్టం చేస్తున్నాయి.
రెవెన్యూ మంత్రి పొంగులేటి శ్రీనివాస్రెడ్డి వెల్లడించిన వివరాల ప్రకారం హైదరాబాద్, మేడ్చల్, రంగారెడ్డి, సంగారెడ్డి జిల్లాల నుంచి ప్రైవేట్ భూములు 22Aలో చేరాయని ఫిర్యాదులు వచ్చాయి. మొత్తం 750 దరఖాస్తులు అందగా, వాటిలో మేడ్చల్ జిల్లాకు చెందినవే 511 ఉన్నాయని మంత్రి తెలిపారు. వీటిలో 320 దరఖాస్తులు అర్బన్ ల్యాండ్ సీలింగ్ (ULC)కు సంబంధించినవిగా పేర్కొన్నారు.
నిషేధిత జాబితా అప్డేట్ చేసే సమయంలో గతంలో ULC పరిధిలో ఉన్న భూములకు సంబంధించిన రికార్డుల కారణంగా కొన్ని ప్రైవేట్ ఆస్తులు కూడా ప్రభావితమైనట్లు మంత్రి వివరించారు. చట్టబద్ధంగా కొనుగోలు చేసిన ఆస్తులు పొరపాటున జాబితాలోకి వచ్చిన విషయం గుర్తించామని, వాటిని పరిశీలించి తొలగించే చర్యలు చేపడతామని ప్రభుత్వం హామీ ఇచ్చింది. అదే సమయంలో ప్రభుత్వ ఆస్తులను రక్షించే విషయంలో మాత్రం రాజీ ఉండదని ప్రభుత్వం స్పష్టం చేస్తోంది.
22A వ్యవహారంపై ముఖ్యమంత్రి రేవంత్రెడ్డి కూడా అధికారులతో సమీక్ష నిర్వహించారు. ప్రైవేట్ భూముల యజమానులకు ఇబ్బందులు కలగకుండా చర్యలు తీసుకోవాలని అధికారులను ఆదేశించారు. 22A జాబితాలో ఉన్నప్పటికీ అది వాస్తవానికి ప్రైవేట్ భూమి అని నిర్ధారణ అయితే రిజిస్ట్రేషన్కు మార్గం కల్పించాలని సీఎం సూచించారు. రిజిస్ట్రేషన్ కోసం ఆన్లైన్లో స్లాట్ బుక్ చేసుకున్న ఆస్తి 22Aలో ఉన్నట్లయితే రెవెన్యూ అధికారులు వేగంగా పరిశీలించి, ప్రైవేట్ ఆస్తి అని తేలితే రిజిస్ట్రేషన్ ప్రక్రియను ముందుకు తీసుకెళ్లేలా చర్యలు తీసుకోవాలని ఆదేశించినట్లు ప్రభుత్వం తెలిపింది.
జిల్లా కలెక్టర్లు తమ పరిధిలోని 22A జాబితాను సమగ్రంగా పరిశీలించి, తప్పులు లేకుండా శాశ్వత పరిష్కారానికి ఉపయోగపడే విధంగా సరైన జాబితాను రూపొందించాలని సీఎం సూచించారు. ప్రజలు దళారులు, మధ్యవర్తులను ఆశ్రయించవద్దని, వదంతులను నమ్మవద్దని కూడా ఆయన కోరారు. మీ ఆస్తి 22A జాబితాలో ఉన్నట్లు గుర్తిస్తే ముందుగా కారణాన్ని తెలుసుకోవడం ముఖ్యం. సబ్రిజిస్ట్రార్ కార్యాలయం లేదా సంబంధిత రెవెన్యూ అధికారుల నుంచి ఆస్తిని ఏ కారణంతో నిషేధిత జాబితాలో చేర్చారో రాతపూర్వకంగా తెలుసుకోవాలి. అవసరమైతే సంబంధిత ఉత్తర్వులు, నోటిఫికేషన్, సర్వే వివరాలు, రికార్డుల కాపీలు తీసుకోవాలి.
తర్వాత మీ హక్కును నిరూపించే పత్రాలను సిద్ధం చేసుకోవాలి. పట్టాదారు పాస్బుక్, పాత రిజిస్ట్రేషన్ పత్రాలు, లింక్ డాక్యుమెంట్లు, ఎన్కంబరెన్స్ సర్టిఫికెట్, లేఅవుట్ లేదా నిర్మాణ అనుమతులు, భూమి క్రమబద్ధీకరణకు సంబంధించిన పత్రాలు, కోర్టు తీర్పులు ఉంటే వాటి కాపీలను జతచేసి సంబంధిత అధికారికి అభ్యంతరం సమర్పించవచ్చు.
భూమి ఏ కేటగిరీ కింద 22Aలో చేరిందనే దానిపై ఆధారపడి ఫిర్యాదు చేయాల్సిన అధికారి మారవచ్చు. 22A(1)(a), (b), (d) అంశాలకు సంబంధించి సంబంధిత జిల్లా కలెక్టర్ను సంప్రదించాల్సి ఉంటుంది. 22A(1)(c)కు సంబంధించిన దేవాదాయ లేదా వక్ఫ్ ఆస్తుల విషయంలో సంబంధిత శాఖ అధికారులను ఆశ్రయించాలి. 22A(1)(e) కింద కోర్టు కేసులు, భూసేకరణ వంటి అంశాలు ఉంటే సంబంధిత భూపరిపాలన అధికారుల పరిధిలో పరిష్కారం కోరాలి. కోర్టు ఉత్తర్వుల కారణంగా ఆస్తి నిషేధిత జాబితాలో ఉంటే సాధారణ రెవెన్యూ ప్రక్రియతో కాకుండా సంబంధిత న్యాయస్థానం ద్వారా పరిష్కారం పొందాల్సి రావచ్చు.
