ఆంధ్రప్రదేశ్ రాజధాని అమరావతి అనగానే మనకు వెంటనే గుర్తుకొచ్చేది భారీ బిల్డింగ్లు, పెద్ద రోడ్లు, వరల్డ్ క్లాస్ సిటీ ప్లాన్స్ మాత్రమే కాదు. భారతదేశ రియల్ ఎస్టేట్ చరిత్రలోనే ఇది ఒక అత్యంత ఆసక్తికరమైన ప్రయాణం. ఒకప్పుడు పచ్చని పంట పొలాలతో ఎంతో ప్రశాంతంగా ఉన్న కృష్ణా నదీ తీర ప్రాంతం, రాజధాని ప్రకటన రాగానే రాత్రికి రాత్రే కోట్ల రూపాయల బిజినెస్కు కేరాఫ్ అడ్రస్గా మారిపోయింది. గత పదేళ్ల కాలంలో అమరావతి భూముల ధరలు చూసిన ఎత్తుపల్లాలు, పొలిటికల్ ట్విస్టులు, చివరకు ఇన్వెస్టర్లకు ఇచ్చిన లాభాలు రియల్ ఎస్టేట్ వరల్డ్లోనే ఒక కొత్త చరిత్ర సృష్టించాయి.
2014 సంవత్సరానికి ముందు తుళ్లూరు, నేలపాడు, మందడం, నవులూరు, రాయపూడి లాంటి గ్రామాల్లో భూముల వ్యాపారం ఎకరాల లెక్కన మాత్రమే జరిగేది. అప్పట్లో ఎకరం ధర రూ.15 లక్షల నుంచి రూ.30 లక్షల వరకు ఉండేది. అంటే గజం లెక్కన చూసుకుంటే కేవలం రూ.3,000 నుంచి రూ.6,000 మాత్రమే. కానీ 2014 చివరిలో ఉమ్మడి ఏపీ విభజన తర్వాత ఆంధ్రప్రదేశ్ కొత్త రాజధానిగా అమరావతిని ప్రకటించడంతో రియల్ ఎస్టేట్ స్ సీన్ ఒక్కసారిగా మారిపోయింది.
రైతుల నుంచి ఏకంగా 33,000 ఎకరాలను ల్యాండ్ పూలింగ్ కింద సేకరించారు. 2016 నుంచి 2018 మధ్య వెలగపూడిలో తాత్కాలిక సచివాలయం, అసెంబ్లీ, హైకోర్టు నిర్మాణాలు ప్రారంభం కావడంతో భూముల రేట్లు ఆకాశాన్ని తాకాయి. అయితే 2019లో ప్రభుత్వం మారడం, మూడు రాజధానుల ప్రతిపాదన ముందుకు రావడంతో 2019-2023 మధ్య మార్కెట్ తీవ్రంగా పడిపోయింది. ఆ సమయంలో భూమి అమ్మకాలు తగ్గిపోయి గజం ధర రూ.12,000 వరకు పడిపోయింది. కానీ 2024లో మళ్లీ ప్రభుత్వం మారడం, వరల్డ్ బ్యాంక్, ఆసియా అభివృద్ధి బ్యాంక్ (ADB) నుంచి నిధులు రావడంతో అమరావతిలో భూముల రేట్లు మళ్లీ రికార్డు స్థాయికి చేరాయి.
ఒక సాధారణ ఇన్వెస్టర్ పాయింట్ ఆఫ్ వ్యూలో ఆలోచిస్తే అమరావతి ఇచ్చిన రిటర్న్స్ ఊహకందని రీతిలో ఉన్నాయి. మధ్యలో రాజకీయ అనిశ్చితి వచ్చి ధరలు పడిపోయినా, ధైర్యంగా భూమిని హోల్డ్ చేసిన వారికి భారీ లాభాలు వచ్చాయి.
• 2014-15 పెట్టుబడి లెక్క: ఒక ఇన్వెస్టర్ 2014లో గజం రూ.8,000 చొప్పున 200 గజాల నివాస స్థలాన్ని కొన్నారనుకుందాం.
• మొత్తం పెట్టుబడి: 200 గజాలు × రూ.8,000 = రూ.16,00000 (రూ.16 లక్షలు)
• 2026 ప్రస్తుత మార్కెట్ విలువ: ప్రస్తుతం అమరావతిలో మౌలిక వసతుల పనులు వేగవంతం కావడంతో గజం ధర సగటున రూ.50,000 కి చేరింది.
• ప్రస్తుత విలువ: 200 గజాలు × రూ.50,000 = రూ.1 కోటి
అంటే 2014లో పెట్టిన రూ.16 లక్షల పెట్టుబడి పదేళ్ల కాలంలో ఏకంగా రూ.1 కోటిగా మారింది. ఇది దాదాపు 600 శాతం (6 రెట్లు) లాభం. మధ్యలో రేట్లు పడిపోయినప్పుడు భయపడి భూములు అమ్మేసిన వారు నష్టపోగా, ఓర్పుతో వేచి చూసిన వారికి ఇది నిజంగా జాక్పాట్గా మారింది.
అమరావతి రియల్ ఎస్టేట్ ప్రయాణం ఇన్వెస్టర్లకు ఒక గొప్ప పాఠం నేర్పింది. సాధారణంగా రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ అనేది కేవలం డిమాండ్, సప్లై మీద నడుస్తుంది. కానీ అమరావతి విషయంలో అది ప్రభుత్వ విధానాలు, మౌలిక వసతులు, అంతర్జాతీయ నిధులపై ఆధారపడి నడిచింది.
ప్రస్తుతం వరల్డ్ బ్యాంక్, కేంద్ర ప్రభుత్వ నిధులతో ప్రధాన రహదారులు, డ్రైనేజీ, విద్యుత్, ఐటీ పార్కులు, ప్రముఖ విద్యా సంస్థల నిర్మాణం వేగంగా జరుగుతోంది. దీంతో అమరావతి కేవలం ప్లాట్ల వ్యాపారంగా కాకుండా నివాస యోగ్యమైన "స్మార్ట్ సిటీ"గా మారుతోంది.
అమరావతిలో భూముల విలువ ఏ స్థాయిలో ఉందో చెప్పడానికి మరో తాజా ఉదాహరణ కూడా ఉంది. అదనపు భూమి సేకరణ కోసం సీఆర్డీఏ (APCRDA) ఎకరానికి రూ.10.25 కోట్ల రేటును ఖరారు చేసింది. అయితే ఇది ప్రభుత్వం అదనపు భూమి సేకరణ కోసం నిర్ణయించిన రేటు మాత్రమే. ఓపెన్ మార్కెట్లో ప్లాట్లు, కమర్షియల్ స్థలాల ధరలు అక్కడి సౌకర్యాలను బట్టి వేర్వేరుగా ఉంటాయి. సీఆర్డీఏ రికార్డుల ప్రకారం ల్యాండ్ పూలింగ్ స్కీమ్ ద్వారా మొత్తం 34,568.8 ఎకరాలను సమీకరించగా, భూములు ఇచ్చిన రైతులకు రిటర్నబుల్ ప్లాట్లతో పాటు వార్షిక కౌలు కూడా అందిస్తున్నారు.
అమరావతి కథను ఒక్క మాటలో చెప్పాలంటే.. ప్రభుత్వ నిర్ణయాలు, మౌలిక వసతుల కల్పన ఒక ప్రాంత రియల్ ఎస్టేట్ను ఎలా ప్రభావితం చేస్తాయో చూపించిన బెస్ట్ ఎగ్జాంపుల్ ఇది. 2015 నుంచి 2019 వరకు భారీ బూమ్, 2019 తర్వాత పతనం, 2024 నుంచి మళ్లీ ఊహించని రికవరీ.. ఇలా మూడు దశలను అమరావతి చూసింది.
ప్రస్తుతం రాయపూడి, వెలగపూడి వంటి కీలక ప్రాంతాల్లో గజం ధరలు రూ.45,000 నుంచి రూ.60,000 ప్లస్ పలుకుతున్నాయి. రాజధాని నిర్మాణం పూర్తిస్థాయికి చేరే కొద్దీ రాబోయే ఐదేళ్లలో ఈ ధరలు మరింత పెరిగే అవకాశం ఉందని రియల్ ఎస్టేట్ నిపుణులు అంచనా వేస్తున్నారు.
